오프라인 서비스 기획 - 내가 건물주라면?

출처: Pixabay

이번 시간에는 상권분석을 통해 최대한 현실성 있게 마케팅 실습을 진행해보려 합니다. 

다음 상황을 가정해 보았습니다.

-주어진 상황 :
내가 소속되어 있는 회사에서 해당 건물을 인수했습니다. 어느 날 대표님이 이곳에 우리 회사와 관련된 공간을 만들거나 새롭게 구성 기획을 해서 건물의 가치를 올려보라는 미션을 주셨습니다. 해당 건물은 30년이 넘은 오래된 건물이고 현재 임차해 있는 가게들은 장사가 되지 않아 월세를 제때 내지 못하고 있습니다. 새로운 임차인을 받으려 하지만 건물이 오래되고 낡아서 리모델링 필요성도 보여집니다.
-건물정보 : 지하 1층~지상 5층
-건물특징 : 전 층을 상가로 임대 가능, 주차 불가, 주거 공간으로도 활용 가능

 

1. 해당 건물의 장점과 단점.
   • 장점:
     • 선릉역과 삼성역 중간에 위치한 역세권이다.
     • 바로 앞에 학교(중학교 2개, 고등학교 1개, 초등학교1개, 유치원 1개 위치)가 있어서 학생 및 학부모 대상으로 한 사업이 가능하다.
     • 주변에 여러 회사가 있다.
   • 단점:
     • 주변에 현대 백화점, 코엑스와 같은 대형 쇼핑몰이 있어서 그 쪽으로 인파가 몰릴 확률이 높다.
     • 상가가 노후되었다.
     • 좁은 골목으로 인해 차량 접근이 불편하고, 주차가 불가하다.
2. 상권 분석
   1. 해당 상권의 주요 고객은 누구인가요?
      - 해당 상가 주변에 20대 미만의 학생들의 수가 가장 많다. 그 다음으로 학생들의 부모의 나이대인 40,50대의 인구가 많다.
      - 다만, 학생들의 경우 성인의 비해 소비가 많지 않다. 따라서 그들의 학부모나 주변 직장을 다니는 회사원들을 주요 고객으로 타겟팅한다.
      

      

      출처: SDC 통계데이터센터

   2. 고객당 평균 소비 비용은 얼마나 될까요?(객단가)
      -주변 음식점의 가격을 살펴봤을 때, 식사 메뉴는 약 8000원에 가격이 형성되었다. 
   3. 요일별, 시간대별로 상권의 분위기는 어떠할 것 같나요? 유동인구수는 얼마나 될 것 같나요?
      -주변에 회사, 학교가 많기 때문에 평일에 주말보다 유동인구가 많고, 유동인구가 많은 시간대는 출퇴근, 등학교 시간인 08-11시와 16-19시이다.
      -인근 가게의 영업 시간을 확인해보니, 22시 넘어서도 운영하는 음식점과 슈퍼마트가 있는 것으로 미루어봤을 때, 밤 시간에도 어느정도 유동인구가 있다고 유추해볼 수 있다.
      

      

      

      출처: 상권정보(소상공인시장진흥공단)

   4. 교통편은 어떠한가요?(고객 접근성)
      -역세권이라 역까지 도보로 10분 이내로 소요되고, 인근 역이 더블 역세권이다. 또한 주변에 버스정류장도 많은 편이라서 대중교통으로의 접근성은 높은 편이다.
      -상가에 주차공간이 없고, 골목길이 좁은 편이라 자차를 통한 접근은 불편하다.
   5. 이 이상으로 분석되는 내용들을 기록해보세요.
      -삼성역 인근이라 회사는 많은 편이지만 상가에서 대로 건너편의 코엑스 쪽에 주로 분포되어 있다.
      -인근에 학교가 많아서 분식점이 많은 편이다.
      -8학군에 속한 교육열이 센 지역이라 학원이 많다.
      
      
3. 건물의 기획
   1. 건물의 가치를 올릴 수 있는 건물의 컨셉을 STP 개념을 활용해 잡아주세요.
      1. 컨셉에 따라 건물을 구성해주세요. (예: 1층 카페 등 → 현실성있는 실제 브랜드를 언급해주세요.) (인근 상권도 고려하여 설계해보세요.)
         
         -건물의 컨셉은 뉴트로 감성의 따뜻하고 포근한 상가-
         
         S: 레트로 감성을 지닌 따듯한 느낌의 끼니, 업무(공부), 잠 모두 해결이 가능한 상가
         T: 주변의 직장인, 학생들 
         P: 엄마처럼 푸근한 느낌의 뉴트로 감성 상가 
         
         1층-맘스터치 (주변에 패스트푸드 체인점이 부족한 점과 상가의 규모가 크지 않다는 점에 착안하여 직장인들과 학생들이 끼니를 간단하지만 맛있게 해결할 수 있는 패스트푸드점)
         2층-공유 오피스 (주변 직장인들, 프리랜서들이 이용할 수 있는 공유 오피스)
         3층-스터디 카페 (주변 학교 학생들이 학교 끝나고 자습할 수 있는 공간)
         4층~5층: 하숙 분위기의 고시원-원룸 숙박시설 (대치동 근처 학원을 다니기 위해 서울에 상경한 학생들을 위한 하숙 느낌의 고시텔)
   2. 건물을 리모델링 했을 경우 어떤 식으로 하면 좋을지 예시 이미지를 찾아오세요. (평소 잘 알고 있는 건물을 캡쳐해도 좋습니다. 단, 규모가 동일해야합니다.)
      

      

      출처: 서울&

4. 여기도 핫플, 랜드마크로 만들 수 있을까요?
   -상가 반대편은 신식의 코엑스, 상가 주변은 오랜된 리모델링이 필요한 상가들이 많다. 따라서 뉴트로 감성으로 리모델링하여 따뜻한 느낌을 준다면 사람들의 이목을 끌 수 있다.

 

---

 

<참고자료>

• https://brunch.co.kr/@qls0513/9

코로나 1년 동안 5개 브랜드를 오픈한 미친놈

• https://sg.sbiz.or.kr/godo/index.sg

상권정보

• https://data.kostat.go.kr/sbchome/index.do#

통계데이터센터

• https://sgis.kostat.go.kr/view/map/interactiveMap/mainIndexView

대화형 통계지도 | 통계지리정보서비스

• https://www.seouland.com/arti/culture/culture_general/6158.html

중림동 골목길, ‘레트로’와 ‘뉴트로’의 사잇길